Zakup nieruchomości przez obcokrajowca: krok po kroku do uzyskania pozwolenia w Polsce

Jednymi z najczęstszych pytań zadawanych przez klientów zainteresowanych zakupem nieruchomości w Polsce są kwestie zezwolenia na nabycie nieruchomości wydawanego przez MSWiA, jak również podmiotów mających obowiązek uzyskania takiego zezwolenia. Wobec tego czy Ukrainiec może kupić mieszkanie w Polsce? Wyjaśniamy!

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Zakup nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce jest ograniczony ustawą z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Co do zasady, cudzoziemcy potrzebują zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych (aktualnie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji) na nabycie nieruchomości w Polsce.

Nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności nieruchomości na podstawie każdego zdarzenia prawnego, np. umowy sprzedaży nieruchomości lub w drodze dziedziczenia.

Zezwolenia wymaga także nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą w Polsce, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, jeżeli:

• spółka stanie się spółką kontrolowaną lub
• spółka ta jest spółką̨ kontrolowaną, a udziały lub akcje nabywa lub obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem lub akcjonariuszem spółki.

Definicję cudzoziemca określa ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Za cudzoziemca uznaje się:

• osobę fizyczną, która nie posiada polskiego obywatelstwa,
• osobę prawną mającą siedzibę za granicą,
• spółkę nieposiadającą osobowości prawnej, której założycielem jest cudzoziemiec, również z siedzibą za granicą,
• osoby prawne i spółki handlowe bez osobowości prawnej, które mają siedzibę w Polsce, ale pozostają pod bezpośrednią lub pośrednią kontrolą cudzoziemców.

Obywatele UE i EOG korzystają jednak z takich samym praw jak obywatele Polski, dzięki czemu ich procedura zakupu nieruchomości jest prostsza i nie wymaga specjalnego pozwolenia.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości

Zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
• wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.

Zgodnie z art. 1a ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską mogą być w szczególności:

• posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
• zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczpospolitej Polskiej,
• posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy (z wyłączeniem zezwolenia, o którym mowa w art. 176 i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach), stały lub rezydenta długoterminowego UE,
• członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski, kontrolowaną przez cudzoziemców,
• wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Zgodnie z art. 1a ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku nabywania nieruchomości na potrzeby prowadzonej w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej powierzchnia nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności.

Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty (w formie oryginału lub kserokopii poświadczonej za zgodność z oryginałem przez notariusza lub przez występującego w sprawie pełnomocnika będącego radcą prawnym lub adwokatem):

1. Dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską,
2. Ważny dokument tożsamości wnioskodawcy,
3. Dokumenty określające nieruchomość wystawione nie wcześniej niż 6 miesięcy przed złożeniem wniosku: odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów, wydane przez Sąd lub przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, wykaz zmian gruntowych, ostateczna decyzja zatwierdzająca podział bądź scalenie nieruchomości – w przypadku gdy nabywana nieruchomość powstała w wyniku scalenia lub podziału, zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu, ewentualnie prawomocną decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego albo decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli została wydana, gdy wniosek dotyczy lokalu mieszkalnego bądź lokalu użytkowego należy przesłać odpis księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, a gdy lokal nie został wyodrębniony – odpis księgi wieczystej prowadzonej dla działki gruntu na którym znajduje się lokal oraz wypis z rejestru gruntów dla tej działki.
4. Aktualne oświadczenie zbywcy nieruchomości wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca, zawierające szczegółowe informacje dotyczące przedmiotowej nieruchomości – ważne na dzień wydania decyzji rozstrzygającej w sprawie,
5. W przypadku cudzoziemców będących osobami prawnymi dokumenty, wystawione nie wcześniej niż 3 miesiące przed złożeniem wniosku, wskazujące na posiadanie środków finansowych na zakup nieruchomości oraz możliwość finansowania działalności, a mianowicie: zaświadczenie z właściwego urzędu skarbowego stwierdzające, iż wnioskodawca nie zalega z wpłatami należności budżetowych, zaświadczenie z właściwego oddziału ZUS, stwierdzające, iż wnioskodawca nie zalega ze składkami na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych, zaświadczenie z banku w którym prowadzony jest podstawowy rachunek bieżący wnioskodawcy, bądź jego udziałowca, określające wielkość posiadanych środków finansowych oraz jego zdolność kredytową i płatniczą, celem wykazania możliwości sfinansowania planowanej inwestycji na nieruchomości.
6. Dokumenty potwierdzające źródło pochodzenia środków finansowych na zakup nieruchomości,
7. pełnomocnictwo wraz z potwierdzeniem uiszczenia opłaty skarbowej - jeżeli cudzoziemiec będzie reprezentowany przez pełnomocnika

Należy pamiętać, że organ może żądać przedstawienia również innych dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia sprawy.

Jeśli procedura wydaje ci się skomplikowana i czasochłonna, zwróć się o pomoc do kancelarii specjalizującej się w prawie nieruchomości, takiej jak Lex Invest, która może przeprowadzić Cię przez każdy etap procesu! Profesjonalne wsparcie prawników zapewni sprawne i skuteczne załatwienie sprawy. Odpowiemy na Twoje pytania i pomożemy w nabyciu wymarzonej nieruchomości.